ローン完済が出来ていないから…｜お知らせ・不動産売却情報・不動産コラム　一覧

「ローン完済していないが、家を売却したい」
「家を売りたいが、ローンが残っているのでなかなか売れない」
このような思いを持つ方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、ローンが残っている家の売却についてご紹介します。

□ローンが残っている家を売るのが難しい理由について

ローンを返済中の家でも、売却できます。
しかし、ローンが残っている家を売るには、引き渡し時点でローン完済しなければなりません。
家を売った利益などで、ローンを完済する必要がある、ということです。
ここでは、ローンが残っている家を売るのが難しい理由についてご紹介します。

1つ目は、抵当権の問題です。
抵当権とは、家の購入者がローンを支払えなくなった場合、その住宅を担保として押さえられる権利のことです。
金融機関などが有している抵当権の関係で、購入者がローンを支払えなくなると差し押さえられてしまいます。
元の購入者から離れる時には、ローン完済していることが必要です。

また、不動産を購入する立場からしても、いつ差し押さえられるかわからない物件は、買いたくないですよね。
抵当権を抹消してから、売却できるような計画を立てましょう。

2つ目は、実際に家の売却代金だけではローン完済できないことです。
家を売却した際の利益は物件引き渡し日に口座に振り込まれ、その日にローンを返済しないと、抵当権は抹消されません。
そして残念ですが、多くの場合では売却額だけでローン完済となりません。
通常、住宅ローンの残債が減るスピードよりも、住宅価値が落ちるスピードの方が早いため、足りない分は自費で賄うことになります。

以上2点より、ローンが残っている家の売却は難しいです。

□住宅ローンが完済できていない場合について

ここからは、住宅ローンが完済できない場合の対策についてご紹介します。

不動産会社の査定結果が、住宅ローン残債を大きく下回る金額だった場合、自己資本で賄う必要があります。
例えば、ローン残債2000万円で、査定価格が1500万円だった場合、必要となる自己資本金は500万円です。
この金額はあくまでローン返済のための計算ですので、譲渡費用などを含めると更に100万円ほど必要になってきます。
査定結果と自己資本予算を考慮し、実現可能な計画を立てることが大切です。

しかし、多額の自己資本を捻出できる余裕が少ない方も、たくさんいるかと思います。
そのような方には、足りない額の無担保ローンや、住み替えローンの活用をおすすめします。
いずれも新たなローン契約を結ぶため、契約者本人の信用情報が大きく関わります。
無理のない範囲でローンを契約することで、自己資本金を極力減らして売却できます。

以上が、住宅ローンが完済できない場合の対策についてでした。

□オーバーローンの家を売却する方法について

売却資金を上回るローンが残っていることを、オーバーローンと言い、売却がスムーズにいかない場合が多いです。
ここからは、前述したオーバーローンの家を売却するための方法について、更に詳しくご紹介します。

＊手持ち資金などで補填する方法

最もスムーズな方法であり、問題を後に回さない解決法です。
自分の貯金などから自己資金を支払うことがベストですが、それが難しい場合は両親や家族に相談してみましょう。
しかし、住宅価値が下がるペースは想像以上に早く、必要な自己資金額は膨れ上がることも少なくありません。
きちんと査定金額が妥当なのか、払えるポケットマネー予算はいくらなのかを考慮しましょう。

＊住み替えローンの利用

住み替えローンとは、家の買い替え時に購入する物件の住宅ローンに、返却できなかったローン残債を加える形のローンです。
借入金額が通常より大きくなるので、ローン審査がより厳しくなりますが、融資条件によっては、低金利になります。
借入額が増えたとしても、低金利であるため、従前とそれほど変わらない返済額に抑えられます。
売却した家のローン返済に手持ち金を充てなくても、売却が可能になるので、メリットは大きいですよね。

＊任意売却の検討

任意売却とは、住宅ローンの返済ができなくなった際に、金融機関から合意を得て不動産を売却する方法です。
オーバーローンとなった場合、売却後に返済するローン残債についてのことなども金融機関と合意する必要があります。
金融機関に相談し、このままでは返済が難しいと判断された場合に適応されることがあります。
売却金額が下がる可能性が低いこともメリットとして挙げられます。

また、この売却方法を検討する方は、早めに金融機関に相談しましょう。
競売開始決定がされると、任意売却が難しくなってしまいます。

□まとめ

今回は、ローンが残っている家の売却についてご紹介しました。
当初のお悩みを解決できたのではないでしょうか。
また、常総市、筑西市周辺で何かお悩みをお持ちの方がいらっしゃいましたら、ぜひ当社へご連絡ください。