再建築不可物件とは？不動産買…｜お知らせ・不動産売却情報・不動産コラム　一覧

不動産買取を検討している方にとってネックなのが再建築不可物件です。
再建築不可物件では、その土地に新たな建物を建てられません。
そのため、買い手が見つかりにくい傾向にあります。
今回は再建築不可物件についてご紹介します。

□再建築不可物件とは？

再建築不可物件とは、その建物を一度壊してしまうと建て替えができない物件のことです。
過去に家を建てられた場所が今になってなぜ建て替えできないのかを疑問に思う方は多いでしょう。
再建築不可物件は、昭和25年の建築基準法または昭和43年の都市計画法が制定されるよりも前に建てられた家です。
そのため、このような土地に家を建てることが違法ではありませんでした。

法律ができる前に建てた家を後から取り壊せないので、次の建築は認めないことになっています。
このような背景があるため、再建築不可物件は築年数の古い物件に限定されます。

□再建築不可物件の売却が難しい理由をご紹介！

今回は、再建築不可物件の売却が難しい理由を3つご紹介します。

1つ目は、物件が古いことです。
建築法は、昭和25年に制定されました。
そのため、再建築不可物件はそれ以前に建築された物件と言えます。
古い物件なのに、建て直せないとなると、買い手は難色を示してしまうでしょう。

2つ目は、リフォーム費用が高いことです。
造りがしっかりして、リフォームさえすれば、建て直しをしなくてもきれいな状態の建物にできるかもしれません。
しかし、このような物件のリフォームには通常よりも費用がかかってしまうケースが多いです。
リフォームにあまり予算がかからない場合、リフォームして販売するという手段もあります。

とは言っても、高額な費用がかかるとその決断にも踏み切れないでしょう。

3つ目は、銀行融資が受けにくいことです。
不動産の購入となると、ローンが使われるケースが多いでしょう。
しかし、銀行の融資が通りにくかったり、仮に通ったとしても金利が高かったりするケースがほとんどです。
銀行としても、資産価値の低い再建築不可物件への融資はリスクとなるため、このような扱いになってしまうのでしょう。

□再建築不可物件の査定ポイントをご紹介！

今回は、再建築不可物件の査定ポイントを5つご紹介します。

1つ目は、既存建物の状態です。
再建築不可の物件では、「買取後の既存建物をどのように運用できるか」がポイントになります。
建物の状態は、査定で最も大切と言われています。
不動産会社は現地調査で建物のメンテナンス状況や状態などをチェックします。

買取後のリフォームをどこまでしなければならないのか、リフォーム費用はどの程度かかるのかを検討し査定します。
建物が良好な状態の場合、査定額は高くなります。
しかし、崩壊しそうな建物の場合、査定価格も下がってしまいます。
その場合、買取拒否とされてしまうケースも少なくないので、注意しましょう。

2つ目は、再建築不可から建築可能にできるかどうかです。
再建築不可物件において、買取後に建築ができるようになるかは、査定価格を決める大切なポイントです。
物件を買い取った後に利益が見込めると分かれば、その分査定価格が上昇する可能性があります。

しかし、不動産会社が扱いきれないと判断したり、どのような手段でも建築できるようにならなかったりした物件は、買取を断られてしまうケースがあります。

3つ目は、隣地者と良好な関係が築けているどうかです。
再建築不可物件は、隣地者や近隣住民の協力によって建築可能物件にできる場合があります。
例えば、再建築不可物件に誰かが所有している空き地などが隣接している場合、その土地を売ってもらうことで建築可能物件にできます。
また、リフォームを行う場合に近隣住民の協力が必要となるケースもあります。

そのため、近隣住民や隣地者との関係が劣悪だったり、コミュニケーションが取れていなかったりすると、些細なことでトラブルになるケースも珍しくありません。

4つ目は、物件の運用方法と需要です。
物件の需要と供給のバランスも、査定価格に影響を与えます。
買取会社は、再建築不可の建物を居住用として販売するのか、賃借人が関わる収益物件として保有・販売するのかなどの運用方法を考えます。
そして、需要に対して十分な供給ができる物件だと分かれば、査定価格も高くなるでしょう。

5つ目は、査定対象の物件と似た物件の成約事例を参考にすることです。
不動産会社は、過去の取引から得た経験や事例も参考にします。
そのため、条件が似ている物件の成約価格を確認し、ある程度の適正価格を決定します。
その後、査定している物件の細かな状態を個別的に査定していきます。

□まとめ

今回は、再建築不可物件についてご紹介させていただきました。
皆さんもこの記事を参考に不動産買取をしてみてはいかがでしょうか。
常総市で不動産買取をお考えの方はぜひ当社にご相談ください。
担当者が質問にすぐにお答えます。